Арендное право: иски о выселении и об установлении арендной платы

Арендные отношения чаще всего протекают без проблем, однако, когда потребность одной из сторон меняется или арендная плата отстаёт от рыночных условий, вступают в действие правовые пути. Для арендодателя самый волнующий вопрос — в каких случаях возможно выселение, а для арендатора — какой предел не может превышать повышение платы. Хотя эти два вопроса кажутся независимыми друг от друга, на деле они являются разными сторонами одного и того же договора аренды, и оба подчинены определённым процессуальным правилам.

Собственник, желающий подать иск о выселении, должен сначала уточнить, на какое основание он будет опираться; будет ли он действовать на основании собственной потребности, на основании двух обоснованных предупреждений или на основании обязательства освободить помещение — это определяет применяемый порядок и сроки. Со стороны арендатора иск об установлении арендной платы — это путь, к которому прибегают, чтобы привести плату к её действительной рыночной стоимости, и он обычно встаёт на повестку в ситуациях, когда годовой предел повышения не может быть применён. Ниже порядок этих процессов и обязанности сторон рассматриваются по пунктам.

На каких основаниях арендодатель может подать иск о выселении?

Случаи, в которых арендодатель может обратиться в суд с требованием о выселении, ограниченно урегулированы в законе; наиболее распространённый из этих случаев — потребность в жилье или помещении для деятельности самого арендодателя, его супруга, его нисходящих или восходящих родственников. Требуется, чтобы утверждение о потребности было действительным и искренним; утверждение о потребности, выдвинутое лишь с целью выселить арендатора, может привести к результату в пользу арендатора, если помещение вскоре сдаётся другому лицу. Поэтому в исках, подаваемых на основании потребности, конкретное раскрытие потребности обычно имеет значение.

Второе распространённое основание — то, что были направлены два обоснованных предупреждения из-за неуплаты арендатором арендной платы в одном арендном периоде. Просрочка арендатором платежа в разные месяцы в течение одного и того же арендного года и направление по этой причине двух надлежаще оформленных предупреждений дают арендодателю право требовать выселения по окончании периода. Третье основание — то, что арендатор при заключении договора письменно обязался освободить помещение в определённую дату, то есть обязательство освободить помещение. Каждый из этих трёх путей подчинён своим собственным правилам доказывания и срокам.

• Выселение по причине потребности. Арендодатель раскрывает, что потребность в жилье/помещении для него, его супруга или его родственников является действительной.
• Два обоснованных предупреждения. В течение одного и того же арендного периода должны быть направлены два надлежаще оформленных предупреждения об оплате.
• Обязательство освободить помещение. Опирается на письменное обязательство арендатора освободить помещение в определённую дату.
• Новое строительство или существенный ремонт. Необходимость нового строительства или ремонта помещения, делающего его непригодным для использования, также может быть основанием выселения.

На что следует обратить внимание в иске о выселении по причине потребности?

В иске о выселении, поданном на основании потребности, суд оценивает, является ли потребность действительной, вместе с имеющимися в деле доказательствами. В этой оценке играют роль такие обстоятельства, как отсутствие у арендодателя другого жилья, текущие жизненные условия лица, имеющего потребность, и то, с какого времени существует потребность. Выдвижение утверждения о потребности лишь на словах не считается достаточным; обычно ожидается представление в дело конкретных сведений и документов.

После того как иск выигран и помещение освобождено, сдача арендодателем того же помещения другому лицу с целью, не связанной с потребностью, в разумный срок может дать основание для требования о возмещении со стороны прежнего арендатора. Поэтому действительность утверждения о потребности продолжает иметь значение не только на стадии судебного разбирательства, но и после него. То, что потребность арендодателя опирается на жизненный план, показывающий её долгосрочной и постоянной, способствует более надёжному ходу процесса.

Как возникает условие двух обоснованных предупреждений?

Чтобы иметь возможность требовать выселения на основании двух обоснованных предупреждений, арендатор должен не уплатить арендную плату своевременно в течение одного и того же арендного года, и ему по этой причине должны быть направлены два отдельных предупреждения в надлежащей форме. То, что предупреждения направлены через нотариуса или иными предусмотренными законом путями, важно с точки зрения возможности впоследствии доказать существование этих предупреждений. Предупреждение, сделанное лишь в форме устного замечания, обычно не удовлетворяет этому условию.

Как только накапливаются два обоснованных предупреждения, арендодатель может воспользоваться правом подать иск о выселении в течение определённого срока с окончания арендного периода. Поскольку право может быть утрачено, если этот срок пропущен, отслеживание дат предупреждений и срока подачи иска требует внимания. То, что арендатор впоследствии произвёл платёж, несмотря на предупреждения, обычно не устраняет возникновения условия двух обоснованных предупреждений; ведь здесь требуется, чтобы просрочка платежа повторилась.

От каких условий зависит иск, основанный на обязательстве освободить помещение?

Обязательство освободить помещение — это документ, в котором арендатор письменно заявляет, что освободит помещение в определённую дату, и оно обычно составляется отдельно от договора аренды, в более позднюю дату. Чтобы обязательство считалось действительным, требуется, чтобы оно было подписано арендатором по свободной воле и чтобы дата освобождения была ясно указана. Если помещение не освобождено в дату обязательства, арендодатель может в течение определённого срока с даты обязательства потребовать выселения путём исполнительного производства или подачи иска.

На практике существуют оценки в том смысле, что если обязательство подписано одновременно с договором, оно может считаться недействительным, поскольку в этом случае можно утверждать, что обязательство было дано не по свободной воле арендатора, а как условие установления арендных отношений. Поэтому дата обязательства и обстоятельства его подписания входят в число обстоятельств, напрямую влияющих на то, будет ли удовлетворено требование о выселении.

Как применяется законный предел при повышении арендной платы?

При аренде жилья и крытых помещений для деятельности годовой размер повышения арендной платы не может превышать величину изменения по двенадцатимесячным средним индекса потребительских цен предыдущего арендного года. Даже если стороны согласовали в договоре размер повышения выше этого предела, на практике за основу берётся предусмотренный законом верхний предел, а превышающая его часть считается недействительной. Это правило направлено на защиту арендатора от повышений, высоких в непредвиденной степени.

Повышение арендной платы применяется в годовщину договора аренды, если в договоре не согласована иная дата. Если арендодатель требует повышения выше этого предела, арендатор обязан уплатить не сумму, указанную в договоре, а сумму, рассчитанную по законному верхнему пределу. В случае разногласия то, какой должна быть арендная плата, может быть определено судом путём иска об установлении арендной платы.

• Предел по индексу. Размер повышения не может превышать величину изменения по соответствующим двенадцатимесячным средним.
• Недействительность размера, указанного в договоре. Согласованный сторонами более высокий размер не применяется в части, превышающей верхний предел.
• Дата повышения. Если не согласовано иное, за основу берётся годовщина договора.
• После пятилетнего периода. По истечении определённого срока арендная плата, если стороны не договорятся, может быть заново определена судом по текущей рыночной стоимости.

Когда подаётся иск об установлении арендной платы?

Иск об установлении арендной платы — это иск, подаваемый с целью привести арендную плату в соответствие с текущими рыночными условиями, и он обычно встаёт на повестку, когда между сторонами не может быть достигнуто соглашение об арендной плате на новый период. Особенно при арендных отношениях, продолжающихся в течение определённого срока с одной и той же платой, арендодатель может потребовать, чтобы сумма была заново определена по текущей рыночной стоимости помещения. Этот иск не несёт цели выселения; цель — достичь справедливой суммы во время продолжения договора.

В иске об установлении арендной платы суд определяет новую сумму путём экспертизы, принимая во внимание расположение и характеристики помещения, сопоставимые арендные платы в округе и общие экономические условия. Эта определённая сумма становится действительной не с даты иска, а с даты, указанной в решении. Сумма, определённая по итогам иска об установлении арендной платы, также имеет характер базы, берущейся за основу для повышения на последующие годы.

Каковы основные обязанности арендатора и арендодателя?

Самая основная обязанность арендатора — своевременно уплачивать согласованную арендную плату и использовать помещение бережно, в соответствии с договором. Кроме того, арендатор обязан своевременно уведомлять арендодателя о возникающих в помещении недостатках или неисправностях, о которых он должен сообщать, и брать на себя обычную уборку и мелкие работы по содержанию. Использование помещения вне цели договора или его передача другому лицу без разрешения может дать арендодателю возможность расторжения.

Основная же обязанность арендодателя — передать помещение в пригодном для использования состоянии и поддерживать его в этом состоянии в течение срока аренды. Устранение существенных недостатков помещения и своевременное вмешательство при проблемах, значительно препятствующих использованию арендатором, также входят в ответственность арендодателя. Неисполнение обязанностей любой из двух сторон может повлечь последствия, доходящие вплоть до расторжения договора или требований о возмещении.

Как возвращается залог по окончании договора аренды?

Взятый с арендатора залог — это обеспечительная сумма договора аренды, и по окончании договора и передаче помещения он должен быть возвращён за вычетом причинённого арендатором ущерба или неоплаченных долгов, если таковые имеются. Чтобы удержать весь залог или его часть, обычно требуется наличие в помещении конкретного ущерба, происходящего из вины арендатора, и установление этого ущерба. Удержание из залога по причине обычного износа не считается уместным.

В случае разногласия между сторонами по поводу возврата залога документы, показывающие состояние помещения на момент передачи, — такие как акт и фотографии, — имеют значение с точки зрения доказывания. То, что арендатор при передаче помещения оформляет акт установления или фотографирует ситуацию, помогает ему сформировать доказательство в свою пользу в спорах, которые могут впоследствии возникнуть. Если арендодатель неправомерно не возвращает залог, эта сумма может быть истребована в судебном порядке.

Какой суд компетентен и территориально уполномочен в иске о выселении?

В исках о выселении и об установлении арендной платы, вытекающих из арендных отношений, судом, компетентным по предмету, независимо от характера договора аренды, обычно является мировой суд по гражданским делам. Территориально уполномоченным судом же, как правило, является суд места нахождения помещения; даже если стороны определили в договоре иную подсудность, соглашения о подсудности, которые привели бы к результату во вред арендатору, на практике могут не считаться действительными. Поскольку подача иска в ненадлежащий суд может затянуть процесс из-за определения о неподсудности, правильное определение этого момента с самого начала предотвращает потерю времени.

В исковом заявлении ожидается, что основание выселения, на которое ссылаются, будет ясно указано, а подходящие для этого основания доказательства будут представлены в приложении к заявлению; например, при утверждении о потребности к делу прилагаются документы, подтверждающие потребность, а при двух обоснованных предупреждениях — экземпляры предупреждений с отметкой о вручении. Иск, поданный с неполным или не подходящим для основания заявлением, может, когда возможность изменения иска остаётся ограниченной, повлечь трудно поправимые последствия. Поэтому обычно рекомендуется до подачи иска совместно подготовить основание, на которое будет вестись опора, и подходящий к нему набор доказательств.

Почему важно, чтобы договор аренды был письменным?

Договор аренды может быть заключён и устно, однако наличие письменного договора в значительной степени облегчает сторонам доказывание их утверждений как в процессах о выселении, так и в процессах об установлении арендной платы. Когда дата начала аренды, месячная сумма, условие повышения и особо согласованные сторонами обязанности включены в письменный договор, впоследствии возможные споры о том, «что было согласовано», в значительной мере предотвращаются. При устных же арендных отношениях банковские квитанции, переписка и свидетельские показания могут быть вынуждены нести бремя доказывания.

Если в договоре согласованы обязательство освободить помещение, особые условия расторжения или особый порядок в отношении повышения арендной платы, эти положения не должны противоречить императивным пределам закона; в противном случае применяется не положение договора, а законодательное регулирование. Поэтому как для арендатора, так и для арендодателя внимательное отношение при подписании договора не только к арендной плате и её сроку, но и к статьям об условиях расторжения и повышения, снижает споры, которые могут возникнуть в будущем.

Как проходит процесс выселения после подачи иска?

После подачи иска о выселении суд исследует доказательства согласно основанию, на которое ведётся опора; при утверждении о потребности он сосредоточивается на действительности потребности, при двух обоснованных предупреждениях — на том, надлежаще ли направлены предупреждения, а при обязательстве освободить помещение — на действительности обязательства. В ходе иска арендатор может продолжать проживать в помещении, однако, если иск вступает в силу и арендатор не освобождает помещение добровольно, на повестку встаёт выселение путём исполнительного производства.

Если после вступления решения в силу арендатор не освобождает помещение, арендодатель может через отдел исполнения потребовать выселения, и на этой стадии арендатору предоставляется последний срок для освобождения помещения. В этом процессе то, что арендодатель держит решение в руках и надлежащим образом начинает исполнительное производство, важно с точки зрения продвижения процесса без задержки. Хотя у арендатора на этой стадии есть права на возражение, при наличии вступившего в силу судебного решения вероятность того, что возражение приведёт к результату, обычно ограничена.

Иски о выселении и об установлении арендной платы — это процессы, которые могут следовать разным ходом в зависимости от вида договора, поведения сторон и имеющихся в деле документов. Поскольку такие детали, как действительность утверждения о потребности, надлежащая форма предупреждений или правильный расчёт повышения арендной платы, напрямую влияют на исход, совместная оценка имеющихся документов и положений договора до вступления в процесс обычно позволяет составить более надёжную дорожную карту. Av. Aydın даёт ориентиры в процессах о выселении и об установлении арендной платы в области арендного права, изучая конкретные обстоятельства вашего дела. Если вы хотите обсудить этот вопрос в Конаке/Измире, вы можете связаться круглосуточно по номеру 0553 595 67 82.