Mietrecht: Räumungsklage und Mietfestsetzungsklage

Ein Mietverhältnis verläuft meistens problemlos, doch wenn sich der Bedarf einer der Parteien ändert oder die Miete hinter den Marktbedingungen zurückbleibt, greifen rechtliche Wege ein. Für den Vermieter ist das am häufigsten erfragte Thema, in welchen Fällen eine Räumung möglich ist, für den Mieter hingegen, welche Grenze die Mieterhöhung nicht überschreiten darf. Obwohl diese beiden Fragen unabhängig voneinander erscheinen, sind sie in Wirklichkeit unterschiedliche Seiten desselben Mietvertrags, und beide sind an bestimmte Verfahrensregeln gebunden.

Ein Eigentümer, der eine Räumungsklage erheben möchte, muss zunächst klären, auf welchen Grund er sich stützen wird; ob er auf der Grundlage von Eigenbedarf, auf der Grundlage von zwei berechtigten Mahnungen oder auf der Grundlage einer Räumungsverpflichtung vorgeht, bestimmt das einzuhaltende Verfahren und die Fristen. Auf der Seite des Mieters ist die Mietfestsetzungsklage ein Weg, der beschritten wird, um die Miete auf ihren tatsächlichen Marktwert zu bringen, und sie kommt in der Regel in Situationen auf die Tagesordnung, in denen die jährliche Erhöhungsgrenze nicht angewandt werden kann. Nachfolgend werden der Ablauf dieser Verfahren und die Pflichten der Parteien Punkt für Punkt behandelt.

Aus welchen Gründen kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben?

Die Fälle, in denen sich der Vermieter mit einem Räumungsverlangen an das Gericht wenden kann, sind im Gesetz in begrenzter Zahl geregelt; der am weitesten verbreitete dieser Fälle ist der Wohnungs- oder Geschäftsraumbedarf des Vermieters selbst, seines Ehegatten oder seiner Nachkommen bzw. Vorfahren. Es wird verlangt, dass die Bedarfsbehauptung tatsächlich und ernsthaft ist; eine allein zu dem Zweck, den Mieter hinauszubekommen, vorgebrachte Bedarfsbehauptung kann ein Ergebnis zugunsten des Mieters herbeiführen, wenn die Immobilie in kurzer Zeit an einen anderen vermietet wird. Aus diesem Grund trägt es bei auf Eigenbedarf gestützten Klagen in der Regel Bedeutung, den Bedarf in konkreter Weise darzulegen.

Der zweite verbreitete Grund ist, dass zwei berechtigte Mahnungen zugestellt wurden, weil der Mieter die Miete in einer Mietperiode nicht gezahlt hat. Der Zahlungsverzug des Mieters in verschiedenen Monaten innerhalb desselben Mietjahres und die Zustellung von zwei formgerechten Mahnungen aus diesem Grund räumen dem Vermieter das Recht ein, am Ende der Periode die Räumung zu verlangen. Der dritte Grund ist, dass der Mieter bei Abschluss des Vertrags schriftlich verpflichtet hat, die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen, also eine Räumungsverpflichtung. Diese drei Wege unterliegen jeweils in sich unterschiedlichen Beweis- und Fristregeln.

• Räumung wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter legt dar, dass der Wohnungs-/Geschäftsraumbedarf für ihn, seinen Ehegatten oder seine Angehörigen tatsächlich ist.
• Zwei berechtigte Mahnungen. Innerhalb derselben Mietperiode müssen zwei formgerechte Zahlungsmahnungen zugestellt worden sein.
• Räumungsverpflichtung. Sie stützt sich auf die schriftliche Verpflichtung des Mieters, die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen.
• Neubau oder wesentliche Instandsetzung. Auch die Notwendigkeit eines Neubaus oder einer Instandsetzung der Immobilie, die sie unbenutzbar machen würde, kann ein Räumungsgrund sein.

Worauf ist bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs zu achten?

Bei einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage bewertet das Gericht anhand der in der Akte befindlichen Beweise, ob der Bedarf tatsächlich ist. Umstände wie das Nichtvorhandensein einer anderen Wohnung des Vermieters, die aktuellen Lebensverhältnisse der bedarfsberechtigten Person und seit wann der Bedarf besteht, spielen bei dieser Bewertung eine Rolle. Dass die Bedarfsbehauptung lediglich mündlich vorgebracht wird, wird nicht als ausreichend angesehen; die Vorlage konkreter Informationen und Unterlagen zur Akte wird in der Regel erwartet.

Nachdem die Klage gewonnen und die Immobilie geräumt wurde, kann die Vermietung derselben Immobilie durch den Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist zu einem bedarfsfremden Zweck an einen anderen Anlass zu einem Schadensersatzverlangen des früheren Mieters geben. Aus diesem Grund trägt die Tatsächlichkeit der Bedarfsbehauptung nicht nur in der Klagephase, sondern auch nach der Klage weiterhin Bedeutung. Dass der Bedarf des Vermieters auf einem Lebensplan beruht, der ihn als langfristig und dauerhaft ausweist, trägt zu einem verlässlicheren Fortgang des Verfahrens bei.

Wie entsteht die Voraussetzung der zwei berechtigten Mahnungen?

Um die Räumung auf der Grundlage von zwei berechtigten Mahnungen verlangen zu können, muss der Mieter die Miete innerhalb desselben Mietjahres nicht rechtzeitig gezahlt haben und ihm müssen aus diesem Grund zwei gesonderte Mahnungen formgerecht zugestellt worden sein. Dass die Mahnungen über einen Notar oder durch die anderen im Gesetz vorgesehenen Wege zugestellt wurden, ist im Hinblick darauf wichtig, dass das Bestehen dieser Mahnungen nachträglich bewiesen werden kann. Eine Mahnung, die lediglich in Form einer mündlichen Warnung erfolgt, erfüllt diese Voraussetzung in der Regel nicht.

Sobald sich zwei berechtigte Mahnungen ansammeln, kann der Vermieter das Recht, eine Räumungsklage zu erheben, innerhalb einer bestimmten Frist ab dem Ende der Mietperiode ausüben. Da das Recht erlöschen kann, wenn diese Frist versäumt wird, erfordert die Verfolgung der Daten der Mahnungen und der Klagefrist Aufmerksamkeit. Dass der Mieter trotz der Mahnungen nachträglich eine Zahlung geleistet hat, beseitigt in der Regel nicht das Entstehen der Voraussetzung der zwei berechtigten Mahnungen; denn was hier verlangt wird, ist, dass sich die verspätete Zahlung wiederholt hat.

Von welchen Voraussetzungen hängt eine auf einer Räumungsverpflichtung beruhende Klage ab?

Die Räumungsverpflichtung ist ein Dokument, in dem der Mieter schriftlich erklärt, dass er die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt räumen wird, und sie wird in der Regel gesondert vom Mietvertrag, zu einem späteren Zeitpunkt, errichtet. Damit die Verpflichtung als wirksam gilt, wird verlangt, dass sie vom Mieter aus freiem Willen unterzeichnet wurde und dass der Räumungszeitpunkt klar angegeben ist. Wird die Immobilie zum Verpflichtungszeitpunkt nicht geräumt, kann der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist ab dem Verpflichtungszeitpunkt im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch Klageerhebung die Räumung verlangen.

In der Praxis bestehen Einschätzungen dahin, dass die Verpflichtung, wenn sie gleichzeitig mit dem Vertrag unterzeichnet wird, als unwirksam gelten kann, da in diesem Fall geltend gemacht werden kann, dass die Verpflichtung nicht aus freiem Willen des Mieters, sondern als Voraussetzung für die Begründung des Mietverhältnisses gegeben wurde. Aus diesem Grund gehören das Datum der Verpflichtung und die Umstände ihrer Unterzeichnung zu den Umständen, die unmittelbar beeinflussen, ob dem Räumungsverlangen stattgegeben wird.

Wie wird die gesetzliche Grenze bei Mieterhöhungen angewandt?

Bei Wohnraum- und überdachten Geschäftsraummieten darf der jährliche Mieterhöhungssatz die Veränderungsrate nach den Zwölfmonatsdurchschnitten des Verbraucherpreisindexes des vorangegangenen Mietjahres nicht überschreiten. Selbst wenn die Parteien im Vertrag einen über dieser Grenze liegenden Erhöhungssatz vereinbart haben, wird in der Praxis die im Gesetz vorgesehene Obergrenze zugrunde gelegt und der diese überschreitende Teil als unwirksam angesehen. Diese Regel zielt darauf ab, den Mieter vor in unvorhersehbarem Maße hohen Erhöhungen zu schützen.

Die Mieterhöhung wird am Jahrestag des Mietvertrags angewandt, sofern im Vertrag kein anderer Zeitpunkt vereinbart wurde. Verlangt der Vermieter eine Erhöhung über dieser Grenze, ist der Mieter verpflichtet, nicht den im Vertrag genannten Betrag, sondern den nach der gesetzlichen Obergrenze berechneten Betrag zu zahlen. Im Falle einer Streitigkeit kann durch das Gericht im Wege einer Mietfestsetzungsklage bestimmt werden, wie hoch die Miete sein soll.

• Indexgrenze. Der Erhöhungssatz darf die Veränderungsrate nach den betreffenden Zwölfmonatsdurchschnitten nicht überschreiten.
• Unwirksamkeit des im Vertrag vereinbarten Satzes. Ein von den Parteien vereinbarter höherer Satz wird hinsichtlich des die Obergrenze überschreitenden Teils nicht angewandt.
• Zeitpunkt der Erhöhung. Sofern nichts anderes vereinbart ist, wird der Jahrestag des Vertrags zugrunde gelegt.
• Nach der Fünfjahresperiode. Nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums kann die Miete, falls sich die Parteien nicht einigen, durch das Gericht nach dem ortsüblichen Wert neu bestimmt werden.

Wann wird eine Mietfestsetzungsklage erhoben?

Eine Mietfestsetzungsklage ist eine Klage, die zu dem Zweck erhoben wird, die Miete mit den aktuellen Marktbedingungen in Einklang zu bringen, und sie kommt in der Regel dann auf die Tagesordnung, wenn zwischen den Parteien keine Einigung über die Miete für die neue Periode erzielt werden kann. Insbesondere bei Mietverhältnissen, die über einen bestimmten Zeitraum zum selben Betrag fortbestehen, kann der Vermieter verlangen, dass der Betrag nach dem aktuellen ortsüblichen Wert der Immobilie neu bestimmt wird. Diese Klage trägt keinen Räumungszweck; das Ziel ist, während der Fortdauer des Vertrags zu einem angemessenen Betrag zu gelangen.

In einer Mietfestsetzungsklage bestimmt das Gericht einen neuen Betrag im Wege einer Sachverständigenprüfung, wobei es die Lage und Beschaffenheit der Immobilie, die vergleichbaren Mieten in der Umgebung und die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen berücksichtigt. Dieser bestimmte Betrag wird nicht ab dem Datum der Klage, sondern ab dem im Urteil angegebenen Zeitpunkt wirksam. Der als Ergebnis einer Mietfestsetzungsklage bestimmte Betrag trägt zudem die Eigenschaft einer Basis, die für die Erhöhung der folgenden Jahre zugrunde gelegt wird.

Was sind die grundlegenden Pflichten des Mieters und des Vermieters?

Die grundlegendste Pflicht des Mieters ist, die vereinbarte Miete rechtzeitig zu zahlen und die Immobilie vertragsgemäß und sorgfältig zu nutzen. Daneben ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter etwaige an der Immobilie auftretende Mängel oder Störungen, die er anzeigen muss, rechtzeitig anzuzeigen und die gewöhnlichen Reinigungs- und kleineren Instandhaltungsarbeiten zu übernehmen. Die Nutzung der Immobilie außerhalb des Vertragszwecks oder ihre unerlaubte Überlassung an einen anderen kann dem Vermieter die Möglichkeit der Kündigung einräumen.

Die Hauptpflicht des Vermieters hingegen ist, die Immobilie in einem zur Nutzung geeigneten Zustand zu übergeben und sie während der Mietdauer in diesem Zustand zu halten. Die wesentlichen Mängel der Immobilie zu beheben und bei Problemen, die die Nutzung des Mieters erheblich behindern, rechtzeitig einzugreifen, liegt ebenfalls in der Verantwortung des Vermieters. Die Nichterfüllung der Pflichten durch eine der beiden Parteien kann Folgen herbeiführen, die bis zur Kündigung des Vertrags oder zu Schadensersatzverlangen reichen.

Wie wird die Kaution zurückgegeben, wenn der Mietvertrag endet?

Die vom Mieter genommene Kaution ist der Sicherungsbetrag des Mietvertrags, und wenn der Vertrag endet und die Immobilie übergeben wird, muss sie unter Abzug etwaiger vom Mieter verursachter Schäden oder nicht bezahlter Schulden zurückgegeben werden. Damit die gesamte Kaution oder ein Teil davon einbehalten werden kann, muss in der Regel ein konkreter, aus dem Verschulden des Mieters herrührender Schaden an der Immobilie bestehen und dieser Schaden festgestellt worden sein. Ein Abzug von der Kaution wegen gewöhnlicher Abnutzung wird nicht als angemessen angesehen.

Im Falle einer Streitigkeit zwischen den Parteien über die Rückgabe der Kaution tragen Dokumente wie ein Protokoll und Fotografien, die den Zustand der Immobilie im Moment der Übergabe zeigen, im Hinblick auf den Beweis Wert. Dass der Mieter bei der Übergabe der Immobilie ein Feststellungsprotokoll errichten lässt oder die Situation fotografiert, hilft ihm, bei später möglicherweise entstehenden Streitigkeiten einen Beweis zu seinen Gunsten zu bilden. Gibt der Vermieter die Kaution zu Unrecht nicht zurück, kann dieser Betrag im Klagewege verlangt werden.

Welches Gericht ist bei einer Räumungsklage sachlich und örtlich zuständig?

Bei aus einem Mietverhältnis herrührenden Räumungs- und Mietfestsetzungsklagen ist das sachlich zuständige Gericht, unabhängig von der Art des Mietvertrags, in der Regel das Friedensgericht in Zivilsachen. Das örtlich zuständige Gericht hingegen ist grundsätzlich das Gericht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet; selbst wenn die Parteien im Vertrag eine andere Zuständigkeit bestimmt haben, können Zuständigkeitsvereinbarungen, die ein Ergebnis zum Nachteil des Mieters herbeiführen würden, in der Praxis nicht als wirksam angesehen werden. Da die Erhebung der Klage beim falschen Gericht das Verfahren wegen einer Unzuständigkeitsentscheidung verlängern kann, verhindert die zutreffende Feststellung dieses Punktes von Anfang an einen Zeitverlust.

In der Klageschrift wird erwartet, dass der zugrunde gelegte Räumungsgrund ausdrücklich angegeben und die für diesen Grund geeigneten Beweise als Anlage zur Klageschrift vorgelegt werden; zum Beispiel werden bei einer Bedarfsbehauptung die den Bedarf stützenden Unterlagen und bei zwei berechtigten Mahnungen die Ausfertigungen der Mahnungen mit Zustellungsvermerk der Akte beigefügt. Eine mit einer unvollständigen oder für den Grund ungeeigneten Klageschrift erhobene Klage kann, wenn die Möglichkeit der Klageänderung begrenzt bleibt, schwer wiedergutzumachende Folgen herbeiführen. Deshalb wird in der Regel empfohlen, vor Erhebung der Klage den zugrunde zu legenden Grund und den dazu passenden Beweissatz gemeinsam vorzubereiten.

Warum ist es wichtig, dass der Mietvertrag schriftlich ist?

Ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden, doch das Vorhandensein eines schriftlichen Vertrags erleichtert es den Parteien sowohl in Räumungs- als auch in Mietfestsetzungsverfahren in hohem Maße, ihre Behauptungen zu beweisen. Wenn der Mietbeginn, der monatliche Betrag, die Erhöhungsbedingung und die von den Parteien besonders vereinbarten Pflichten in einem schriftlichen Vertrag enthalten sind, werden später möglicherweise entstehende Auseinandersetzungen darüber, „was vereinbart worden war", weitgehend vermieden. Bei mündlichen Mietverhältnissen hingegen müssen möglicherweise Bankbelege, Schriftverkehr und Zeugenaussagen die Beweislast erfüllen.

Wenn im Vertrag eine Räumungsverpflichtung, besondere Kündigungsbedingungen oder ein besonderes Verfahren hinsichtlich der Mieterhöhung vereinbart wurden, dürfen diese Bestimmungen nicht gegen die zwingenden Grenzen des Gesetzes verstoßen; andernfalls wird nicht die Vertragsbestimmung, sondern die gesetzliche Regelung angewandt. Aus diesem Grund verringert es sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter die künftig möglicherweise entstehenden Streitigkeiten, beim Abschluss des Vertrags nicht nur auf die Miete und ihre Dauer, sondern auch auf die Klauseln zu den Kündigungs- und Erhöhungsbedingungen sorgfältig zu achten.

Wie läuft das Räumungsverfahren nach Erhebung der Klage ab?

Nach Erhebung der Räumungsklage prüft das Gericht die Beweise nach dem zugrunde gelegten Grund; bei einer Bedarfsbehauptung konzentriert es sich auf die Tatsächlichkeit des Bedarfs, bei zwei berechtigten Mahnungen darauf, ob die Mahnungen formgerecht zugestellt wurden, und bei einer Räumungsverpflichtung auf die Wirksamkeit der Verpflichtung. Während der Klage kann der Mieter weiterhin in der Immobilie wohnen, doch wenn die Klage rechtskräftig wird und der Mieter die Immobilie nicht freiwillig räumt, kommt die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung auf die Tagesordnung.

Räumt der Mieter die Immobilie nach Rechtskraft des Urteils nicht, kann der Vermieter über das Vollstreckungsamt die Räumung verlangen, und in dieser Phase wird dem Mieter eine letzte Frist zur Räumung der Immobilie eingeräumt. In diesem Verfahren ist es im Hinblick darauf, dass das Verfahren ohne Verzögerung fortschreitet, wichtig, dass der Vermieter das Urteil in Händen hält und die Zwangsvollstreckung formgerecht einleitet. Zwar hat der Mieter in dieser Phase Widerspruchsrechte, doch wenn ein rechtskräftiges Gerichtsurteil vorliegt, ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Widerspruch ein Ergebnis herbeiführt, in der Regel begrenzt.

Räumungs- und Mietfestsetzungsklagen sind Verfahren, die je nach Art des Vertrags, dem Verhalten der Parteien und den in der Akte befindlichen Unterlagen einen unterschiedlichen Verlauf nehmen können. Da Details wie die Tatsächlichkeit der Bedarfsbehauptung, die Formgerechtigkeit der Mahnungen oder die zutreffende Berechnung der Mieterhöhung das Ergebnis unmittelbar beeinflussen, legt die gemeinsame Bewertung der vorhandenen Unterlagen und der Vertragsbestimmungen vor Eintritt in das Verfahren in der Regel einen verlässlicheren Fahrplan dar. Av. Aydın gibt in Räumungs- und Mietfestsetzungsverfahren des Mietrechts Orientierung, indem er die konkreten Umstände Ihrer Akte prüft. Wenn Sie in Konak/İzmir hierzu ein Gespräch wünschen, erreichen Sie uns rund um die Uhr unter der Nummer 0553 595 67 82.